OPPITUNTI 4 TONTIN VALINTA

Tonttia etsiessä mennään usein aika fiilispohjalta. Tontin täytyy säväyttää jollakin tavalla ja siitä pitää tulla sellainen tunne, että tähän minä haluan majani pystyttää. Tonttia valitessa on kuitenkin hyvä huomioida fiiliksen lisäksi myös käytännön asioita ennen ostopäätöstä.

 

SIJAINTI

Asunnon ostamisessa yksi oleellisimmista asioista on sijainti ja sama pätee tontin suhteen. Sijaintiin liittyviin asioihin ei pysty itse mitenkään vaikuttamaan myöhemmin.

Oleellista on toki, että uskoo itse viihtyvänsä hyvin alueella ja sen tarjoamat ominaisuudet sopivat omaan elämäntilanteeseen. 

Jokapäiväiset kulkumatkat kodin ja työn välillä on merkittävä asia. Pitkät työmatkat vievät paljon aikaa ja aiheuttavat tietysti matkakustannuksia. Kauempaa saa yleensä tontin edullisemmin, mutta jos matkakustannukset nostavat kuukausimenoja huomattavasti niin on hyvä laskeskella onko edullinen tontti loppupelissä sitten kuitenkaan niin edullinen. Ja jos työmatkaan kuluu joka päivä 2 tuntia niin joku arvo vapaa-ajallakin tietysti on vaikka sitä ei rahassa pystykään mittaamaan.

Sijainnilla on myös erittäin suuri merkitys talon jälleenmyyntiarvoon. Sama talo Espoossa voi olla myyntitilanteessa 200000€ arvokkaampi kuin esimerkiksi Karkkilassa.

Maantieteellisen sijainnin lisäksi on hyvä kiinnittää huomiota lähiympäristön negatiivisiin asioihin kuten isoihin teihin ja muihin häiriötä aiheuttaviin asioihin. On hyvä huomioida, että vaikka itseä liikenteen melu ei häiritsisi, talon myynnin yhteydessä ostajat eivät ajattele samalla tavalla. Kiinteistöjen myyntitilanteessa suurin osa mahdollisista ostajakandidaateista karsiutuu pois jos talon lähellä sijaitsee vilkkaasti liikennöity tie. Luonnollisesti potentiaalisten ostajien määrän vähentyminen vaikuttaa myyntihintaan.

 

KAAVAMÄÄRÄYKSET

Kaavamääräykset sanelevat mitä tontille saa rakentaa. Määräyksiin voi rakennusvalvontaviranomainen myöntää pieniä poikkeuksia, mutta esimerkiksi 1-kerroksiseksi kaavoitetulle alueelle on yleensä turha kuvitellakaan rakentavansa 2-kerroksista taloa. Rakennusvalvontaviranomaiselta voi toki tiedustella alustavaa kantaa johonkin poikkeamaan, mutta 100% varmuutta asiaan ei saa ennen kuin vasta lupakäsittelyn myötä. Kaavamääräykset ovat laillisilta perusteiltaan niin vahvoja, että vaikka lupaviranomainen olisi valmis jonkun poikkeaman hyväksymään, naapurin valitus voi estää poikkeaman saamisen. Jos yksikin naapuri tekee asiasta huomautuksen lupakäsittelyn yhteydessä, rakennusvalvontaviranomainen ei yleensä luvita poikkeamaa, koska myöhemmissä oikeusportaissa kaavamääräys on niin vahva peruste, että valitus yleensä menee läpi.

Kaavojen sitovuudessa on alueellisia eroja ja kaavan iällä on myös merkitystä sen sitovuutta arvioidessa. Mitä uudempi kaava, sitä sitovampi se on. Vanhoissa kaavoissa on yleensä vähemmän määräyksiä ja poikkeamia on joiltain osin helpompi saada, koska rakennustavat ovat muuttuneet kaavan valmistumisen ajoista.

Asemakaavassa voidaan määritellä esimerkiksi seuraavanlaisia asioita:

• Kerrosluku. Yleensä kaavassa määritellään aina minkä korkuisia taloja alueelle saa rakentaa. Kerrosluvun lisäksi voi talon maksimikorkeus olla ilmoitettuna mittana. Esimerkiksi Helsingin vanhoilla omakotitaloalueilla korkeus on määritelty hyvin maltilliseksi, jotta uudet talot noudattelevat jo rakennettujen talojen mittasuhteita. Maksimikorkeus voi olla esimerkiksi 7m, jolla saa hyvin tehtyä normaaleilla huonekorkeuksilla olevan 2-kerroksisen talon harjakatolla, mutta pulpettikaton kanssa tulee hankaluuksia keskikorkeuden laskentatavasta johtuen (keskikorkeus lasketaan nykyisen maanpinnan ja seinän ja vesikaton leikkauspinnan välisestä erosta ja pulpettikatolla ylempi räystäs nostaa keskikorkeutta). Kerroslukuun voidaan kaavassa vaikuttaa  myös ns. peittoalamääräyksellä. Annettua rakennusoikeutta ei saa mahtumaan 1-kerroksiseen taloon jos peittoala on pienempi kuin sallittu rakennusoikeus.
• Rakennusoikeus. Tontille sallittu rakennusoikeus voidaan määritellä tehokkuusluvulla (e=0,20) tai lukuna (esim. 250m²). Rakennusoikeus määrittelee tontille rakennettavan talon maksimialan. Yleisesti ottaen tuo on nimenomaan maksimi eikä siihen sallita minkäänlaista ylitystä. Joitain poikkeuksia kuitenkin on. Mm. Helsingissä rakennusoikeuteen saa 5m² lisää rakentamalla esteettömän talon. Vantaalla taas joillain alueilla rakennusoikeutta on mahdollista ylittää maksimissaan 10% hakemalla poikkeamista rakennusluvan yhteydessä. Lisätilaa on mahdollista saada rakentamalla tiloja, joita ei lasketa rakennusoikeuteen kuten kellaria (mikäli kaava tai tontin ominaisuudet eivät sitä estä) tai hyödyntämällä alle 160cm korkeiden tilojen käyttöä. Lisäksi kaava voi mahdollistaa lisäkerrosalaa esimerkiksi autosuojaa tai talousrakennusta varten. Autosuojan kuluttama rakennusoikeus vaihtelee kunnittain. Helsingissä sekä autotalli että -katos lasketaan rakennusoikeuteen ellei kaavassa ole muunlaista mainintaa. Mikäli sille ei kaavassa ole annettu lisärakennusoikeutta, lasketaan ne siis varsinaiseen rakennusoikeuteen. Espoossa autokatosta ei yleensä lasketa rakennusoikeuteen, ainoastaan talli lasketaan kerrosalaan. Rakennusoikeuteen lasketaan ulkoseinistä 250mm, jolloin varsinainen hyötyala eli huoneistoala on n. 10% pienempi.
• Ulkonäölliset asiat. Kaavassa voidaan määrätä kattokaltevuus,- muoto ja -materiaali. Jos kaava määrää harjakaton niin oletuksena on silloin, ettei muunlaisia kattomuotoja voi tuolle alueelle tehdä. Näissä on kuitenkin hirveän suuria alueellisia eroja kuinka tarkasti määräyksistä pidetään kiinni. Parhaiten tästä saa osviittaa kun katselee alueelle jo rakennettuja taloja. Jos kaikissa on harjakatto niin siitä voi päätellä, että muita kattomuotoja tuskin sallitaan. Kaava voi myös määrätä julkisivumateriaalin tai -värin. Jos kaava määrää puujulkisivun, kivitalon rakentajan kannattaa ehkä unohtaa kyseinen tontti ellei sitten halua vuorata kivitaloaan puulla. Kaavamääräysten lisäksi lupakäsittelijät arvioivat myös rakennuksen soveltuvuutta kyseiselle alueelle. Eli vaikka kaavassa ei olisi mitään mainintaa ulkonäöllisistä seikoista, voi lupakäsittelijä vaatia sopeuttamaan talon ulkonäöllisesti olemassa olevaan rakennuskantaan. Selkeälle rintamamiestaloalueelle voi olla hankala saada lupaa modernille pulpettikattoiselle talolle vaikkei kaavassa olisi mitään ulkonäköön liittyviä määräyksiä.
• Rakentamistapaohje. Kaavan lisäksi alueella voi olla lisäksi rakentamistapaohje. Se määrittelee kaavaa tarkemmin kaavoittajan periaatteita alueelle. Rakentamistapaohje ei ole niin määräävää ja vahva kuin kaava, mutta voi silti sanella alueelle rakennettavien talojen ja ympäristön ominaisuuksia.
• Osayleiskaava. Kaikilla tonteilla ei ole vielä asemakaavaa. Silloin rakentamista säätelee osayleiskaava. Rakentamista varten tarvitaan silloin suunnittelutarveratkaisu, jolla määritetään mitä tilalle saa rakentaa. Monesti tuo on myytävälle tontille jo haettu valmiiksi, mutta mikäli sitä ei ole, ostaja hoitaa sen hakemisen. Siinä tapauksessa kaupasta kannattaa tehdä ehdollinen eli mikäli rakentamislupaa ei saada, kauppa peruuntuu automaattisesti.

Mikäli kiinnostavalla tontilla on kaavamääräyksiä, joista halutaan poiketa, kannattaa aina olla yhteydessä suoraan kyseisen alueen lupakäsittelijään ja selvittää alustavaa kantaa mahdollisiin poikkeamiin. On kuitenkin syytä pitää mielessä, että kanta on hyvin alustava mikäli sellaisen nyt ylipäänsä onnistuu saamaan.

 

MAAPERÄ

 

Tontin maaperällä on vaikutusta perustamistapaan ja pihan olosuhteisiin. Karkeasti maaperät voidaan perustamistavan perusteella jaotella kolmeen ryhmään: kova maa (kuten moreeni), pehmeä maa (kuten savi) ja kallio. Kova maaperä mahdollistaa normaalin anturaperustuksen ja maanvaraisen laatan. Savimaalla joudutaan paaluttamaan ja rakentamaan alapohja kantavana tai tekemään massanvaihto. Kalliotontilla joudutaan yleensä louhimaan.

Perustamistavalla on suuri merkitys kustannuksiin. Kustannuksia syntyy eniten paaluttamisesta ja louhinnasta. Joskus joudutaan jopa tekemään molempia ja se on luonnollisesti se kallein vaihtoehto. Mikäli budjetti on tiukka, paras tontti maaperän perusteella on moreeni.

Useimmiten myytäville tonteille ei ole tehty maaperätutkimusta, joten tässä ollaan pitkälti silmämääräisten havaintojen varassa. Kaupungilta voi saada suuntaa antavan maaperäkartan, mutta maaperä voi todellisuudessa vaihdella paljonkin kartasta. Kalliotontti on tietysti helppo havaita, muiden osalta arviointi onkin haasteellisempaa. Kasvillisuudesta voi saada viitteitä arviointiin. Jos tontilla kasvaa kosteassa maaperässä viihtyviä kasveja kuten pajuja, viittaa se pehmeään maaperään. Yleensä vanhoilla pellonpohjatonteilla on aina savimaata. Jos taas tontilla kasvaa puita, jotka eivät viihdy kosteassa kuten esimerkiksi mäntyä ja maasto on muutenkin kuivan oloista, on todennäköisempää, että tontilla on kova maaperä.

Maaperän lisäksi rakentamiseen saattaa vaikuttaa pohjaveden korkeus. Kaikki rakenteet pitää saada pohjavesitason yläpuolelle ja jos pohjavesi on lähellä maanpintaa, voi se estää kellarin rakentamisen. Mikäli kellari on ehdottomasti toiveissa, tulee pohjaveden tasosta saada varmuus. Silmämääräistä arviota varten voi tutkia lähialueen talojen ratkaisuja. Mikäli suurin piirtein samalla korkeusasemalla sijaitseviin suhteellisen uusiin taloihin on tehty kellareita, on se todennäköisesti mahdollista kyseisellekin tontille. Pihakaivojen vedenpinnasta voi myös tehdä päätelmiä pohjaveden korkeudesta. Mikäli veden pinta on lähellä maanpintaa, on pohjavesikin silloin yleensä korkealla.

Jos maaperästä halutaan saada varmuus ennen ostopäätöstä, tulee tontille teettää maaperätutkimus. Mikäli on tarkoitus rakentaa kellari, kannattaa tutkimuksen yhteydessä tilata myös pohjavesiputken asennus, jolla pohjaveden tasosta saadaan varmuus. Tämän tutkimuksen myös rakennusvalvonta vaatii kellarillisissa taloissa lupakäsittelyn yhteydessä.

Talon rakentamisen lisäksi maaperä vaikuttaa tulevan pihan kasvillisuusolosuhteisiin. Kalliotontille ei saa isoa nurmipihaa (tai ainakaan se ei ole järkevää) ja kostealle tontille taas japanilainen kuiva puutarha ei ole hyvä valinta. Luontevin ratkaisu on aina pihatyyppi, joka sulautuu alueen luonnolliseen kasvillisuuteen.

 

MAASTONMUOTO

 

Tasamaan tontti ja rinnetontti tarkoittavat erilaisia ratkaisuja talon suhteen. Talo pitäisi aina suunnitella tontin maastonmuotojen mukaan eikä päinvastoin. Mikäli haaveillaan rinneratkaisusta, tasamaan tontille ei saa sellaista. Tai saa toki muokkaamalla tontille kummun, mutta luonnollisen näköiseen ratkaisuun sillä ei päästä eikä ainakaan kaavatonteilla rakennusvalvonnaltakaan saa siunausta tällaiselle ratkaisulle.

Rinnetontille taas ei istu luontevasti tasamaan ratkaisu. Lattiakoron ollessa ylärinteen puolella hieman maanpintaa ylempänä, nousee se alarinteen puolella maasta yhtä paljon kuin rinne talon matkalla laskee. Korkoero pitäisi siis huomioida porrastamalla pohjaratkaisua. Jos rinteen jyrkkyys on suurin piirtein kerroksen verran talon mitalla, voi alarinteen puolelle tehdä talon alle autokatosta tai asuintilaa/kellaria, mutta silloinhan ei kyse olekaan enää tasamaan ratkaisusta. Molemmille tonteille löytyy hyviä ratkaisuja, mutta tontin maastonmuotojen on hyvä tukea toivottua taloratkaisua.

 

ILMANSUUNNAT

 

Ilmansuunnilla on suuri vaikutus tontin viihtyisyyteen ja ne myös sanelevat rakennusten sijoittelua tontille. Oleskelupiha ja terassit pyritään yleensä suuntaamaan etelään tai länteen, jolloin auringonpaisteesta voidaan nauttia silloin kun kotona eniten ollaan. Rinnetonttien osalta ihanteellisimpia ovat etelään tai länteen laskevat rinteet, koska ne ovat valoisampia ja lämpimämpiä kuin itä- ja pohjoisrinteessä sijaitsevat.

Ilmansuuntia huomioidessa oleellisia asioita on tontin sisäänajon ja tonttikadun suunta ja ne osaltaan vaikuttavat rakennusten ja pihatoimintojen sijoitteluun. Mikäli esimerkiksi toivotaan terassia etelään ja talon rauhallisemmalle puolelle, on se mahdoton yhtälö mikäli katu sijaitsee tontin eteläpuolella. Ideaalitilanteessa tie ja tontin sisääntulo on tontin pohjois- tai itäreunalta, jolloin oleskelupihaksi muodostuu luontevasti rauhallinen etelä-/länsipuoli. Rakennusten ja niiden sijoituksen hyvällä suunnittelulla pystytään kuitenkin yleensä muodostamaan rauhallista ja aurinkoista oleskelupihaa myös ilmansuunniltaan vähemmän ihanteellisille tonteille.

Tontin olosuhteisiin voi vaikuttaa myös tontin etelä- tai länsipuolella olevat varjostavat elementit. Jos siellä kasvaa esimerkiksi suuria puita tai on korkeita rakennuksia, voi tontti olla varsinkin iltapäivästä ja illasta hyvinkin varjoinen kun auringon tulokulma madaltuu. Auringon kiertoa tontilla on hyvä käydä katsomassa eri kellonaikoihin, jolloin pystyy näkemään kuinka paljon tontin ulkopuoliset asiat varjostavat.

 

Tosiasiahan on se, että harvat tontit ovat kaikilta olosuhteiltaan ideaaleja ja oleellista on tiedostaa tontin mahdolliset huonot puolet. Ikävä kyllä näin ei ole aina. Työssäni minulle on tullut vastaan monia ihmisiä, jotka eivät ole ymmärtäneet tonttia ostaessaan sen rajoitteita. Asiakkaanani on ollut ihmisiä, jotka ovat ostaneet tontin, jolle ei saanut rakentaa heidän haluamaansa 2-kerroksista ratkaisua. Yksi perhe ei ollut ymmärtänyt, ettei heidän toivomansa kokoinen talo mahdu tontin rakennusoikeuteen ja yksi ei saanut rakentaa haluamaansa modernia kivitaloa suojellulle pientaloalueelle. Moni on joutunut luopumaan kellarista pohjaveden korkeuden takia. Osassa tapauksista tontille on sitten suunniteltu alkuperäisistä toiveista poikkeava talo, mutta ikävimpiä ovat olleet ne tapaukset, joissa tontti on laitettu myyntiin, kun on selvinnyt ,ettei tontille yksinkertaisesti voi rakentaa sitä taloa mistä on unelmoitu.