sunnuntai 15. huhtikuuta 2018

OPPITUNTI 2 BUDJETTI


Ensimmäinen asia mitä rakentamiseen tarvitaan on raha. Hyvä tapa aloittaa projekti on siis selvittää, minkä verran hankkeeseen on käytettävissä rahaa. Pankkineuvottelut koko projektia ajatellen on hyvä tehdä ainakin alustavasti ihan ensimmäisenä. Pääset selville kuinka suuresta lainanlyhennyksestä puhutaan millekin summalle ja saat myös varmuuden, että pankista annetaan haluamasi kokoinen laina. Kannattaa miettiä tarkoin mikä on maksimisi lainan kuukausilyhennykselle, jonka kanssa olet valmis elämään seuraavat 10-20 vuotta ja minkä pystyt hoitamaan vaikka talouteesi tulisi tiukempiakin kausia.

Jos olet myymässä jo omistamaasi huoneistoa tai kiinteistöä niin selvitä sen arvo. Kannattaa pohtia, myydäänkö talo ennen rakentamisen aloittamista vai vasta kun uusi talo on valmistunut. Useimmiten on järkevämpää, että ensin myydään vanha ja vasta sen jälkeen startataan rakennustyöt. Se vähentää huomattavasti huolta rahapuolesta eikä pankista välttämättä saa lainaakaan ilman vanhan asunnon myyntiä. Tontti ostetaan monesti ennen vanhan asunnon myyntiä, jotta sen etsimisaikaa ei tarvitse vielä asua väliaikaisessa asunnossa ja lainarahaa tonttia varten järjestyy pankista helpommin kuin koko projektia varten ilman vanhan myyntiä. Itse rakennusaika asutaan siis useimmiten väliaikaisesti esimerkiksi vuokralla. Myynnin kanssa rinnakkain voi edistää suunnitelmia, jos haluaa päästä rakentamaan heti kun huoneisto/kiinteistö on myyty ja siten lyhentää vuokra-asumisaikaa. Toki jos on taloudellisesti mahdollista myydä vanha vasta kun uusi talo on valmistunut, pääsee yhtä muuttoa helpommalla. Silloin on kuitenkin riski kahden asunnon loukusta jos myytävä kiinteistö ei menekään niin nopeasti kaupaksi.

Kun projektin budjetti alkaa olemaan selvillä, voit alkaa pohdiskelemaan mitä sillä rahalla saa. Netistä löytyy monia rakennuskustannuslaskureita, mutta valitettavasti ne useimmiten laskevat ennemminkin ala- kuin yläkanttiin. Älä siis sokeasti luota laskurin antamaan loppusummaan, mutta suuntaa antavasti voi jollain laskurilla tehdä laskelman. Tällaisia laskureita on mm. eri pankeilla ja talotoimittajilla. Viralliset toteutuneet rakennuskustannukset antavat myös tietoa rakentamisen todellisista kustannuksista kun vaan huomioi, että tieto on ajan tasalla olevaa. On kuitenkin enemmän kuin suositeltavaa, että palkkaat mahdollisimman aikaisessa vaiheessa jonkun ammattilaisen avuksi laskemaan kustannusarviota. Voit ostaa tuntityönä tarvitsemiasi laskelmia esimerkiksi joltakin projektinjohtotoimistolta tai vastaavalta mestarilta, jos et halua vielä tässä vaiheessa sitoutua sen pidempään projektiin kenenkään kanssa. Kustannusarviota on tietysti syytä tarkistaa sitä mukaan kun suunnitelmat valmistuvat ja täsmentyvät.

Voit kuitenkin itsekin laskeskella suuntaa antavasti mihin budjettisi riittää seuraavalla tavalla. Jos budjettisi on esimerkiksi 600 000€, laita siitä "sivuun" tontin hinta. Tutki myynnissä olevaa tonttitarjontaa jos niiden hintataso ei ole sinulle selvää. Älä kuitenkaan osta tonttia ennen kuin olet tehnyt enemmän taustalaskelmia ja pohdiskellut enemmän toiveitasi talon suhteen. Talolle pitää jäädä riittävästi rahaa ja ennen kuin olet pohtinut tarkkaan mitä taloltasi haluat, et voi tietää minkälaista tonttia pitäisi etsiä.
Jos tontin hinta on esimerkiksi 150 000€ suuruusluokkaa, jäljelle jää rakentamista varten 450 000€. Jos haaveenasi on kivitalo, neliötä kohden on syytä varata vähintään 2 700-3000€/kerrosalaneliömetri. Hinta nousee tuosta jos haluat enemmän kuin perustasoisia sisustusmateriaaleja, parempaa varustelutasoa tai talon perustaminen vaatii laajaa louhintaa tai paalutusta. Melkein kaikki haluaa matkan varrella satsata johonkin osa-alueeseen enemmän, joten suosittelen, että käytät laskukaavassa vähintään tuota 3 000€/ kerrosalaneliömetri. Tuolla laskukaavalla saisit siis n. 150m2 kivitalon. Puutaloissa keskimääräiset neliökustannukset taas pyörivät 2 300-2 500 eurosta ylöspäin. Budjettisi riittäisi siis n. 180m2 puutaloon. Hinta on tuolla kaavalla vielä hyvin suuntaa antava ja siihen vaikuttaa moni muuttuja. Noiden neliöhintojen periaatteena on, että talo teetetään ulkopuolisilla valmiiksi asti.

On huomioitavaa, että mitä pienempi talo, sitä korkeampi neliöhinta. Taloissa on tietyt asiat, jotka tulee kertaalleen maksettavaksi riippumatta talon koosta. Tällaisia ovat mm. liittymismaksut, keittiö, saunaosasto ja tekniset laitteet. Neliöhinta siis suurenee mitä pienemmästä talosta on kyse.

Taloja rakennetaan toki halvemmallakin. Kustannukset muodostuvat alhaisemmiksi mikäli oman työn osuus on suuri tai rakennuttajalla on hyviä yhteyksiä rakennusalan toimijoihin. Myös urakan pilkkomisella pienempiin osiin ja ahkeralla kilpailuttamisella saa kustannuksia pienemmiksi. Mitä valmiimpana pakettina talosi ostat, sitä enemmän siitä maksat. Kivitalojen avaimet käteen toimituksilla neliöhinnat pyörivät helposti yli 4 000€/krsm2 luokassa.

Mikäli haaveilet myös jonkinlaisesta autosuojasta, pitää siihenkin varata rahaa. Neliökustannukset eivät luonnollisesti ole yhtä suuret kuin asuinrakennuksessa, mutta kustannus on huomioitava budjetissa. Kustannuksiin vaikuttaa suojan koko, tehdäänkö katos vai talli, onko rakennus kylmä vai lämmin, tuleeko viemäröintiä sekä tietysti rakennusmateriaali. Karkeasti yhden auton talliin voi varata esimerkiksi 20 000€ ja kustannuksia voi täsmentää myöhemmin kun on paremmin selvillä minkälainen ratkaisusta tulee.

Seuraavalla oppitunnilla syvennymme noiden kerrosalaneliöiden mahdollisuuksiin ja tilaohjelman tekoon!