torstai 31. tammikuuta 2019

OPPITUNTI 11 RAKENNUTTAJAKONSULTTI


Rakennuttajakonsultin toimenkuvaan kuuluu talon rakennuttamisessa avustaminen. Usein on hieman epäselvyyttä työnjaosta vastaavan työnjohtajan ja rakennuttajakonsultin välillä. Vastaavan työnjohtajan varsinaiseen työkenttään kuuluu pelkästään talon rakentamisen valvonta. Erilaiset hankinnat, selvittelyt materiaaleista ja kustannuksista tai sopimusten teot eivät kuulu vastaavan vastuualueeseen. Vastaavalta mestarilta voi kuitenkin monesti ostaa lisätyönä rakennuttamiseen liittyviä töitä tai rakennuttamista varten voidaan palkata erillinen konsultti.

Rakennuttamiseen liittyvät työt vaativat todella paljon aikaa ja luonnollisesti myös tietämystä. Jos siis itsellä ei ole esimerkiksi aikaa kilpailuttaa kaikkea mahdollista tai ei ole tietämystä rakennusurakan sopimusten sisällöistä, on konsultin käyttäminen perusteltua. Moni saattaa pitää konsultin palkkaamista turhana kulueränä, mutta todellisuudessa hyvä konsultti voi säästää projektin kustannuksissa moninkertaisesti oman palkkionsa. Konsultilla on hyvä ja ajantasainen tietämys rakentamisen kustannuksiin vaikuttavista asioista ja pelkästään suunnitteluvaiheessa karsitut kalliit ratkaisut tuovat säästöä. Lisäksi kustannussäästöjä saavutetaan urakoitsijoiden oikealla valinnalla, aikataulutuksen onnistumisella ja selkeillä sopimuksilla. Erityisesti ensirakentajille rakennuttajakonsultti tuo projektiin kustannussäästöjen ja tietämyksen lisäksi varmuutta kun projektin kokonaishallinta on luotettavissa käsissä.

Rakennuttamispalvelun voi ostaa joko kokonaisuutena tai tarvitseminaan osa-alueina. Hinnoittelu voi siis olla pakettihinta tai tuntiveloituspohjainen. Konsultoinnin hinta riippuu tietysti työn laajuudesta. 200 neliön kivitalon rakennuttamisen kokonaispaketti maksaa n. 20-25000€ sisältäen kaikki hankkeessa tarvittavat rakennuttajapalvelut sekä vastaavan mestarin palvelut.

Rakennuttajakonsultilla voi teettää monenlaisia rakennuttamiseen liittyviä töitä tarpeensa mukaan. Tällaisia töitä ovat esimerkiksi seuraavat:

Avustaminen tontin hankinnassa

Tonttia etsiessä ei välttämättä tule ajatelleeksi, että tonttityypillä on suuri kustannusvaikutus. Tontin maaperä saattaa vaatia tavanomaista kalliimman perustusratkaisun tai rakentamisen logistiikka voi olla hankalaa. Konsultti pystyy ennen ostopäätöstä kertomaan tontin mahdollisesti aiheuttamista lisäkuluista.

Avustaminen suunnittelijoiden hankinnassa

Konsultilla on yleensä pitkä kokemus eri suunnittelijoiden kanssa työskentelystä ja hän tietää heidän toimintatapansa sekä kuinka sujuvasti asiat etenevät kyseisen henkilön/yrityksen kanssa ja kuinka hyvä kustannnustietous suunnittelijalla on ratkaisuistaan. Konsultilla on kattava verkosto hyviä suunnittelijoita ja eri alojen urakoitsijoita, joista rakennuttaja voi valita sopivimman.

Suunnittelun ohjaus

Suunnittelun ohjauksella tarkoitan nimenomaan kustannuspuoleen liittyvää ohjausta. Suunnittelupöydillä määritetään pitkälti rakennuskustannukset ja konsultti on hyvin perillä erilaisten ratkaisujen kustannusvaikutuksista ja osaa karsia vaikeita ja kalliita rakenteita tai ratkaisuja tarvittaessa pois.

Rakennusmateriaalien ja urakoitsijoiden kilpailutus

Konsultti voi tehdä vertailun talopakettitoimitusten kustannusten todellisesta erosta. Tarjoukset eivät ole koskaan keskenään vertailukelpoisia viivan alla olevan luvun perusteella vaan niiden sisällössä on aina eroa ja tarjousten sisältö pitää avata ja laskea kustannukset niissä ilmeneville eroavaisuuksille.

Urakoitsijoiden kilpailutuksessa on myös sama tilanne, että tarjousten sisällöt eivät ole yhtenevät ja vaativat vertailua sisällön ja ehtojen suhteen. Lisäksi konsultilla on kokemusta eri urakoitsijoiden toimintatavoista ja periaatteista, joilla hommia tehdään. Halvimpien tarjousten laskenta saattaa perustua siihen, että tarjous on ns. minimisisällöllä ja tarjouksen ulkopuoliset työt tehdään kalliina lisätöinä, joista voikin sitten muodostua iso kuluerä. Luonnollisesti työn laatu on myös merkittävä kriteeri valinnassa ja sitä pystyy arvioimaan vain mikäli tietää urakoitsijan työn jäljen.

Kustannuslaskenta

Kustannuslaskelma on teetettävä jossain vaiheessa, jotta saadaan selvyys budjetin riittävyydestä. Se on myös pakollinen osa mikäli pankista tarvitaan lainaa. Mitä tarkemmin se lasketaan, sitä paremmin se pitää loppupelissä paikkansa. Se helpottaa myös materiaalien ym. valintaa matkan varrella kun siitä näkee tarkalleen paljonko kyseiseen vaiheeseen on varattu rahaa. Kustannuslaskelmia tehdään monesti muutamia suunnittelun tarkentuessa. Konsultti myös valvoo kustannusarvion pitävyyttä.

Aikataulutus

Projektin aikataulutus kaikkine eri urakoineen on varsin haastava kokonaisuus. Siihen vaaditaan tietämystä eri urakoiden kestoajoista ja niiden limittymisestä. Mikäli aikataulutus ei ole huolellisesti mietitty, työmaalla ei ole oikeat urakoitsijat oikeaan aikaan ja tämä johtaa viivästyksiin ja mahdollisesti lisäkuluihin kun hommat eivät etene suunnitellusti. Konsultti seuraa aikataulun toteutumista sekä informoi urakoitsijoita mahdollisista aikataulumuutoksista.

Urakkasopimusten teko

Konsultti osallistuu sopimusneuvotteluihin tilaajan kanssa, valmistelee sopimukset sekä valvoo urakoitsijoiden työskentelyn sopimuksenmukaisuutta. Urakkasopimusten teossa pitää olla tarkkana, että kaikki tarvittavat asiat tulee huomioiduksi. Kinkkisiä kohtia ovat esimerkiksi urakkarajat eli mihin urakan raja päättyy ja mistä seuraavan urakoitsijan vastuu alkaa. Sopimuksissa määritellään esimerkiksi sisältyykö valuihin laitettavat sähköjohtojen putkitukset runkourakkaan vai sähköurakkaan. Jos ne eivät sisälly kumpaankaan, joudutaan ne teettämään lisätyönä jommallakummalla urakoitsijalla. Sopimuksissa määritellään myös työn kesto, viivästymiskorvaukset, takuuajat, sisältyvät materiaalit ja aputyöt sekä tarvittavat siirrot ja nostot.

Määrälaskenta

Työmaan aikana tarvitaan erilaisten materiaalien määrälaskentaa. Valuja varten tarvitsee laskea paljonko betonia tilataan työmaalle, paljonko tarvitaan soraa täyttöihin, kuinka paljon menee lautaa, minkä verran harkkoja ja mitä harkkoja milloinkin otetaan jne. jne.

5 kommenttia:

  1. Kiva kun tänne pääsee nyt helpommin kommentoimaan! Meillä olikin konsultti/projektipäällikkö käytössä, hän oli samalla myös vastaava mestari ja maksoi kyllä itsensä moninkertaisesti takaisin.

    Suosittelen kyllä kaikille osa-urakoilla ensimmäistä kertaa rakentaville, erityisesti jos itse aikoo tehdä raksalla jotain oman työn ohessa. Jompaan kumpaan aika ja jaksaminen vielä usein riittää, joko nikkarointiin tai paperitöihin mutta ei molempiin. Ja koska teemme itse paperitöitä, valitsimme mielummin raksalla pakertamisen vapaa-ajallemme.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kommentointiasetuksissa oli aiemmin jotain väärin ja ilmeisesti asetukset on nyt saatu kuntoon!
      Se on juuri noin, että rakennuttajakonsultti säästää rahaa kokemuksellaan ja tiedoillaan.

      Poista
  2. Meillä on vastaavan mestarin valinta käynnissä, ja kummallakin finalistilla könttäsummaan kuuluu "rajaton neuvonta puhelimella ja/tai sähköpostilla", mikä on suhteellisen hyvä etu :)

    VastaaPoista